有关房价，国务院又出台了好消息，放开落户限制，这将加速核心城市楼市回暖！

    国务院日前印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，在文件中明确提到：

1，全面落实城区常住人口300万以下的城市，取消落户限制；
2，全面放宽城区常住人口300万-500万城市落户条件；
3，完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。

    看到这里，那很多人会问了，城区人口在300万以下的城市就不管了？

    哥们，你清醒点好吗，城区人口在300万以下的城市，哪里还需要落户呀，根本就不具备吸引年轻人的实力呀！他们巴不得年轻人落户，因为这些城市人口往往都属于净流出，产业实力也跟不上，只能被迫沦为“燃料”，做不了火箭头！为什么现在国家要鼓励人口往城市转移？因为我国的城镇化还远远没有到顶，而城镇化是生产力发展到一定阶段必须要走的路！

01，为什么加速推进城镇化？

    我国现在的城镇化率是多少呢？根据2023年底的数据，我国城镇化率为66.16%，在过去11年时间里面，我们每年城镇化率提升为1.1个百分点。

    而最新的规划，我们要在五年内，城镇化率达到70%，相当于未来每一年，我们的城镇化率要提高0.8个百分点，这个速度似乎看起来，并不难实现！

    但大家要知道一点，城镇化率这东西并不是匀速提升的，比如在2010年到2020年这10年时间里面，我们的城镇化率每年提高1.4个百分点；而到了2020年之后，我国城镇化率每年提升不足0.8%，当然这里面也有口罩事件的影响，但这两年口罩结束了，城镇化率的提升速度，并没有加速！

    所以，为了达成这个目标，这次国家出台了取消落户限制政策！而一旦五年内，我们城镇化率达到70%，各位知道这意味着什么吗？

    我来告诉你，这意味着将有5500万人从农村转移到城市来，这不是一个小数目，按照人均30平米的住房面积计算，那就说未来我们需要16.5亿平方米的城市住宅！而当前我国商品房住宅库存也不过7亿平米，所以，房地产在未来5-10年，依然还有不错的机会，但这个机会，是高度分化的！

02，在城镇化加速的背景下，未来确定会发生的三件事

    第一，未来会有很多农村“消失”，就是为了提高行政管理效率，很多人口偏少的农村，会合并成一个村，实行大村制。越来越多的农村户籍人口，会转移到城市，成为商品房的主要购买群体，即便现在看起来，库存压力巨大，但是在人口转移的大背景下，随着时间，也会慢慢被消化掉！

    第二，这5500万人，并不是均匀流入到各大城市，而是主要流向一线城市和强二线城市；而且核心城市不仅会吸纳农村人口，还会吸纳广大的三四线城市人口，人往高处走，水往低处流，这个是自然规律，不以个人意志为转移！核心城市人口一旦饱和，人口就会往城市郊区、边缘地区，以及周边卫星城市转移。

    也就是说，北京旁边的北三县、深圳旁边的东莞、惠州、中山，上海旁边的昆山、嘉善，虽然现在楼市不景气，但过几年来看，又是一个不错的出货时机！而环一线城市里面，要属环深最有潜力，因为深圳面积太小了，人口必定会外溢到周边城市！现在惠州很多房子，价格膝盖斩了，不失为一个买入的好时机！

    第三，一线城市和强二线城市，也就是我常说的4+7城市，因为城市基础设施不断完善，产业结构良好，高收入工作机会比较多，所以这类城市会留住大量人才，会产生大量高端购买力；与此同时，这些城市也在疯狂建保障房，甚至会直接收购存量商品房，作为保障房！

    所以，在这11个城市里面，你现在想要买房，就不要买非常刚需的房子，而是要买改善房和豪宅。如果买不起改善房，那不妨等等，因为刚需房未来会受到保障房供应冲击，价格会越来越低！相反，改善房和豪宅，因为稀缺性和自由定价，价格反而会越来越高！

    本质上，我们是发展中国家，城镇化还有很大空间，产业更新也还有很大提升空间，人口素质教育、收入水平，也还有很大空间。所以，我们楼市怎么可能就到顶了呢？别听楼市空军在瞎说，对于楼市，我们要有定力！

    不要在意三两年内，房价的涨跌，而是要从5年、10年的维度，来观察房价！

    悲观者为什么悲观？因为是对自己未来收入的恐慌，客观上，是大环境的影响，主观上，还是自己没有抓住时代赐予的机会！乐观者为什么乐观？因为他们除了眼界和格局高一些，收入和认知自然也是高一些，多与乐观者在一起，你的心胸会更加开阔，人生更加豁达，对自己也会充满信心！一旦你心怀正念，你根本就不会去唱衰楼市，相反，你会去照亮那些楼市空军，没有人可以做空自己国家的经济而发财！

03，大家一定要看清城镇化的大趋势！

    但是人口流入的过程，跟你想的可能不太一样！比如说一线城市北京、上海，其实人口差不多已经饱和了，所以北京和上海，只能通过提高房价的形式，让更多低能级产业外溢到周边城市和中西部省会城市去，从而吸引更多高收入、高学历和稀缺人才落户，以确保自己的实力，越来越强大！

    广州和深圳，虽然人口还没有到顶，但其实深圳的人口上限，差不多也就2000万，主要是深圳面积太小了，人太多也装不下！广州会好一些，但人口终局，也会定格在2200万左右！
显然，一线城市人口增量预期不会很多了，所以，未来大量人口会往强二线城市、省会城市、国家中心城市转移！

    比如说成都、杭州、重庆、武汉、郑州、西安、长沙、合肥等！蒋老师预估，成都和杭州的人口增量预期是非常大的，成都到2035年，可能会成为一个人口超过2800万的城市！如果发展速度快一些，可能人口会逼近3000万！

    重庆比较特殊，直辖市，但同时人口和面积相当于一个省的体量，人口早就超过3000万，未来也有可能接近4000万！杭州目前人口1252万，但我估计，未来会达到1800万-2000万的量级！因为整个杭州的基础配套，就是按照2000万人口城市规模来做的，同时每年的人口增量，都是非常可观的！

    因此，对于广大购房者来说，如果你预算充足，那就购买一线城市的改善房，这类房子基本上是2000万起步；如果你预算一般，只有800万-1000万，那么优先购买杭州和成都的改善房！如果预算低于800万，只有300万-500万，重庆、武汉、合肥、长沙、西安，这几个城市的改善房，可以考虑！

    当前，不管你有没有实力买房，你都要做一件事情，那就是提升自己的认知！（编辑:桃白白）