有很多去过日本旅游的朋友都有个疑问，为什么很多日本老房子，看上去并没有那么旧，相较于真实房龄反而显得更为“年轻”？想要回答这个问题，就离不开日本公寓楼的“修缮基金制度”了。
（图片来源：https://www.photo-ac.com/）
据日本国土交通省的统计，2022年房龄超过40岁的公寓住户约126万户，较10年前的29万户相比，增加了3倍以上。预计到2032和2042年时，这个数字还会进一步快速增加至261万户和445万户。假设按照每户平均居住2人计算，届时可能有近千万人口，居住在房龄超过40岁的房屋里。所以如何给经年累月的老房子们做好维护，日本人还是"久病成医"有了自己的一套经验和方法。
日本公寓楼“修缮基金制度”
日本公寓的修缮费是业主在购房时，以及后期持有中，持续发生的一笔支出。相关法律规定，分户式公寓的业主，有义务分担公寓公共部分的修缮维护费用。也就是说，“修缮基金”是日本公寓维护时的唯一资金来源，也是所有业主们，必须承担的费用。
以东京都内一套使用面积为70平米的公寓为例（数据仅供参考）：
购房时：一次性缴纳约60万日元修缮基金费（约合人民币3万元）
购房前5年（每月）：
修缮基金费1.1万（约合人民币550元）
物业费7千日元（约合人民币350元）
合计1.8万日元（约合人民币900元）
购房5年后-至今（每月）：
修缮基金费2.4万（约合人民币1200元）
物业费1万日元（约合人民币500元）
合计3.4万日元（约合人民币1700元）
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日本各住户的分摊费用，完全由持有公寓面积的大小比例来平摊。不存在一楼住户不用电梯，可以少付一些，顶层需要为维护防漏系统多付一点的说法。另外，根据事先制定的房屋长期修补计划，通常房龄越久，修缮基金费用也会变得越高。而
公寓楼每隔5年一次小修、每隔12-15年一次大修，如果发生修缮资金池不足的情况，经公寓楼业者同意后，所有业主平摊不足费用。有调查显示，2023年首都圈二手房公寓每月平均修缮基金费为11907日元（约合人民币600元）。那么这笔修缮基金费究竟是如何制定的呢？
物业管理公司和业主委员会的共同协作
从一栋公寓楼建成那天起，物业管理公司就会和业主委员会共同商定出一个长达几十年的公寓楼维修保养计划表，来保证公寓的安全、美观和资产价值，并依次为依据制定预算，计算各户每月的修缮基金缴费。目前大多采用阶段性增额积累方式，在公寓最初建成的时候修缮费较低，到五年、十年后需要根据情况增加。
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例如每年何时检查一次供水系统、疏通一次下水道、多少年粉刷一次外墙、几年后更换一次管道、煤气、电梯等设备设施，都会注明预定施工的年份。根据修缮计划的制订来看，日本公寓十分重视日常保养和预防性维护，以保证大楼和住户日常生活的安全和舒适感。例如，不管下水道有没有堵，包括厨房、浴室、洗衣机排水口在内，每年都会找来专业人员使用高压清洗装置全部疏通一次，除此之外还有房间里的消防探测一年检修一次，电梯是三个月定检一次等。
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从下面这张图表中可以看到，日本公寓楼的维护周期：外墙一般是10年左右翻新一次，屋顶的防漏系统约5年小补一次，10年大修一次，煤气和管道类25年左右更换一次，电梯则是20年以上更换一次。
平时，业主委员会和物业管理公司共同管理这笔修缮基金，需要用钱时，物业管理公司会提前通知业主委员会开会审核、批准预算。委员会成员从所有业主中轮流选出，一般每隔一年一轮换，负责委员会理事长、会计等职责。
同时日本的《债务整理法》规定：如果业主恶意拖欠修缮费且拒不支付时，物业管理公司可以依据《民事诉讼法》申请强制执行，如扣押业主的财产，甚至拍卖其房产以偿还欠款。与此同时，如果物业管理公司出现问题，业主委员会有权利解雇更换物业公司。所以，这项制度建立的基础，是业主和物业管理公司之间相互信赖、依存协作。
日本房产持有成本
在日本购买二手房时，有经验的购房者会特别注重“修缮基金池”里积攒了多少资金、原持有人是否存在拖欠、以及距离大规模修补工程的剩余时间等问题。房产公司也有义务对此做出详实回答，因为这些答案会直接影响到购房者的持有成本、或收租回报率。
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以笔者购买的公寓为例，房屋进入第十个年头，目前每个月物业费+修缮费为3.4万日元，一年约40万日元，另外加上每年需要缴纳房屋的固定资产税（类似于房产税）20万日元，合计每年的持有成本为60万日元（约合人民币3万元），这个数字相较于房屋市价约8000万日元（约合人民币400万元），每年的持有成本为千分之7.5，不到1%。
由于日本长期施行低利率政策，个人住房贷款浮动利率目前大致在0.5%左右，两者相加，则为0.75%+0.5%=1.25%。另外日本从10多年前，推出了住房贷款减税政策，受益于这项政策，笔者在过去10年里，大概退回了400万日元的个人所得税和住民税，约合20万人民币，这也在一定程度上，缓解了持有房产的成本支出。
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可能说到这里，大家还会有疑问，那么哆啦A梦的家，代表着日本普通家庭的“一户建”，需不需要缴纳这些费用呢？由于一户建包括土地在内，完全是私有财产，没有公共区域，所以除了缴纳房屋的固定资产税外，每月无需缴纳物业费+修缮费。
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但也有调查显示，由于没有公寓的多户主分摊，日本平均35.8年房龄的“一户建”，一次大规模修缮的费用就会达到约560万日元（约合人民币28万），那么平均算下来，每年修缮维护成本至少8千元人民币。
日本房屋“养老”的新烦恼
然而就像开头所介绍的那样，目前日本社会也面临着，业主老龄化和房屋老年化的“双老”局面。日本国土交通省的一项调查显示，在房龄超过40年的房屋中，48%的业主为70岁以上的高龄者。而对他们来说，养老金往往是唯一的收入来源。对这部分群体而言，难免会遇到不得不拿着养老金，给自己、还有房屋一起养老的局面。
加之，这几年随着疫情冲击、建筑行业人手不足、以及全球局势紧张等多重因素影响，建材行业供应链吃紧，日本公寓楼修缮基金也呈现出上涨态势，较5年前约上涨了近15%。
为此，日本住宅金融支援机构面向公寓修缮基金的贷款余额也在快速增加，2023年达到近200亿日元，较5年前翻了近一倍。不少日本地方政府也通过补贴贷款利息等方式，争取在住户负担、房屋安全和资产保值中，找到平衡点。（编辑:鹤仙人）